Entendió este último que la locación sólo se puede dar por excluida de la prórroga legal sobre la base de la pudiencia del inquilino, si tal circunstancia ha sido acreditada judicialmente en los términos de la respectiva ley.
Consideró luego el a quo, que no tratándose la que nos ocupa de una causal de aplicación automática como las previstas en los incisos a) y k) del art. 3" de la Jey 16.639 que resultan de la naturaleza de la locación e de la fecha de la misma, "sino fundada en la condición económica del locatario, cuya evaluación debe ser efectuada por el juez, la que recién puede considerarse producida al dictarse sentencia con la que se da por concluida la locación y sólo después que dicha sentencia quede time debe considerarse al locatario en mora de restituir el inmueble locado", A mi modo de ver el a quo se límita a enumerar algunas causales de exclusión de la prórroga legal a las que califica de "automáticas", sin precar el criterio que inspira tal distinción y, por tanto, las razones en base a las cuales la pudiencia del locatario no estaría comprendida en esa categoría. 8 Dicho recaudo, imperativo ante los términos de la ley que no establece tal distingo, no parece haber sido cumplido mediante la simple aseveración del fallo en el sentido de que la situación prevista por el inciso 1) sólo puede considerarse "producida al dictarse sentencia. ..".
En cuanto al argumento sustentado en el presunto menoscabo del derecho de defensa que comportaría adoptar la tesis contraria a la del fallo, se ve, a mi juicio, desv rtuado por el texto legal que establece minuciosamente las pautas que determinan, a juicio del legislador, la condición de "pudiencia del inquílino", y por la ventaja que la norma otorga a este último "si se allanare a pagar el alquiler que se pactare 0 se fifare judicialmente".
A mérito de lo expuesto, estimo que la sentencia en recurso carece de adecuado fundamento y que, por tanto, debe ser dejado sin efecto a fin de que se dicte nuevo fallo, Buenos Aires, 27 de setiembre de 1977.
Elías P. Cuastavino,
FALLO DE LA CORTE SUPREMA
Buenos Aires, 22 de noviembre de 1977.
Vistos los autos: "Ciurana de Rico, Maria Lelia Pia e/Fascie, Rosa Martina s/daños y perjuicios".
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Año: 1977, CSJN Fallos: 299:192
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